Mieszkania z ceną na stronie – nowy  obowiązek dla deweloperów. Co musi wiedzieć deweloper przed stworzeniem nowej strony?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadziła obowiązek pełnej jawności cen mieszkań. Deweloperzy muszą od teraz podawać ceny wszystkich oferowanych nieruchomości na swoich stronach internetowych, co ma zwiększyć transparentność rynku.

Nowe obowiązki informacyjne dla deweloperów

Zgodnie z ostatnią nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej – pełna nazwa: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – deweloperzy zostali objęci szeregiem nowych obowiązków informacyjnych wobec konsumentów. Przede wszystkim każdy deweloper sprzedający mieszkania lub domy jednorodzinne musi prowadzić własną stronę internetową dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. Na stronie tej od dnia rozpoczęcia sprzedaży muszą być publicznie dostępne szczegółowe informacje o ofercie, w tym m.in.:

• Ceny nieruchomości – zarówno cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jak i cena całkowita każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Cena ta musi uwzględniać wszystkie części składowe nieruchomości, w tym ewentualne przynależności (np. garaż, komórkę lokatorską). Wszystkie ceny muszą zawierać podatek VAT i być podawane w sposób jednoznaczny i zrozumiały dla przeciętnego odbiorcy.
• Prospekt informacyjny – tzw. część ogólna prospektu informacyjnego inwestycji, zawierająca m.in. podstawowe dane o deweloperze, jego doświadczeniu, sytuacji prawnej inwestycji czy rachunku powierniczym. Deweloper ma obowiązek zamieścić prospekt na stronie, tak by klient mógł go łatwo pobrać i zapoznać się z nim zdalnie.
• Dodatkowe koszty i opłaty – ceny pomieszczeń przynależnych (piwnic, miejsc postojowych itp.), jeśli nie są one ujęte w cenie mieszkania, a także informacje o innych świadczeniach pieniężnych, do których nabywca będzie zobowiązany zgodnie z umową przeniesienia własności. Przykładowo, jeżeli zakup lokalu wiąże się z obowiązkowym wykupieniem miejsca parkingowego czy poniesieniem opłaty na fundusz remontowy, takie koszty również muszą zostać wyszczególnione.

Wszystkie powyższe dane powinny być dostępne od momentu rozpoczęcia sprzedaży danej inwestycji (tj. już na etapie oferowania lokali, nawet przed podpisaniem pierwszej umowy rezerwacyjnej) aż do momentu sprzedaży ostatniego lokalu w projekcie. W praktyce oznacza to, że ceny mają być widoczne od razu, bez konieczności kontaktowania się ze sprzedawcą czy dopytywania o szczegóły. Informacja o cenie nie może już być ukryta pod formułką „zapytaj o cenę” – ten często krytykowany zabieg odchodzi do lamusa w świetle nowych przepisów.

Cena nieruchomości na stronie internetowej – nowy przepis i interpretacja

Kluczowym elementem nowelizacji jest dodanie do ustawy deweloperskiej art. 19a, który wprost nakłada na dewelopera obowiązek ujawniania cen ofertowych na stronie internetowej. Art. 19a ust. 1 wymienia katalog informacji, które muszą zostać opublikowane online, w tym wspomniane już ceny za m² i ceny całkowite wszystkich oferowanych nieruchomości. Co istotne, nowelizacja (nazywana potocznie ustawą o jawności cen mieszkań) precyzuje, że podawana cena ma obejmować całość nieruchomości wraz ze wszystkimi jej częściami składowymi – np. jeśli mieszkanie sprzedawane jest z miejscem garażowym czy komórką lokatorską, to cena powinna uwzględniać te elementy. Jak wyjaśniono, ujawniona ma być cena zawarta w umowie deweloperskiej (czyli ta, którą ostatecznie płaci nabywca).

Przepisy wymagają również, by podawane ceny były aktualizowane na bieżąco wraz z każdą zmianą. Art. 19a ust. 2 stanowi, że jeśli deweloper zmienia cenę danego lokalu, musi niezwłocznie zaktualizować informację na stronie i oznaczyć ją datą wprowadzenia zmiany, a jednocześnie zachować archiwalną informację o poprzedniej cenie. Oznacza to w praktyce stworzenie publicznie dostępnej historii zmian cen – od początku sprzedaży danego mieszkania aż do jego zbycia. Każdy zainteresowany klient będzie mógł sprawdzić nie tylko aktualną cenę, ale i wcześniejsze, co ułatwi porównanie ofert oraz wychwycenie ewentualnych fikcyjnych promocji. Co więcej, jeśli doszłoby do sytuacji, że cena podana na stronie różni się od ceny proponowanej w umowie (np. deweloper próbowałby zaoferować wyższą kwotę), nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Innymi słowy – wiążąca jest cena z internetu, jeśli jest niższa niż ta przedstawiona później do podpisu.

Nowe przepisy wymuszają również ujawnianie informacji o obniżkach cen. W przypadku promocji czy rabatu deweloper musi poinformować, jaka była najniższa cena danego lokalu w ciągu 30 dni przed obniżką. To rozwiązanie zaczerpnięte z unijnych regulacji (tzw. dyrektywa Omnibus) ma przeciwdziałać fikcyjnym promocjom polegającym na uprzednim zawyżaniu ceny po to, by później ogłosić rzekomo atrakcyjny rabat. Teraz kupujący zobaczy czarno na białym, czy ogłoszona obniżka jest realna, bo będzie znał punkt odniesienia.

Adres strony internetowej z wymaganymi informacjami musi ponadto być podawany we wszystkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach kierowanych do nabywców. Jeśli deweloper zamieszcza gdzieś ofertę sprzedaży (np. w portalu ogłoszeniowym czy na banerze reklamowym), powinien wyraźnie wskazać link do swojej strony z pełnymi danymi. Co ważne, nie wystarczy sama obecność oferty na portalu pośredniczącym – ustawa wymaga posiadania strony „własnej lub zarządzanej przez siebie”, co oznacza, że deweloper nie może ograniczyć się tylko do zewnętrznych serwisów nieruchomości. Ma mieć pełną kontrolę nad przekazywanymi informacjami na dedykowanej stronie inwestycji.

Kiedy i dlaczego wprowadzono nowe przepisy?

Nowy obowiązek jawnego podawania cen to efekt ostatniej nowelizacji przepisów konsumenckich, uchwalonej w odpowiedzi na rosnące oczekiwania przejrzystości na rynku nieruchomości. Przez lata powszechną praktyką w branży deweloperskiej było niepodawanie cen w ogłoszeniach internetowych – wiele ofert opatrzonych było enigmatycznym hasłem „cena do uzgodnienia” lub właśnie „zapytaj o cenę”. Dla potencjalnych nabywców oznaczało to konieczność wykonywania telefonów lub wizyt w biurach sprzedaży tylko po to, by poznać podstawową informację o ofercie. Budziło to frustrację klientów i krytykę ze strony organizacji konsumenckich, wskazujących że ukrywanie ceny marnuje czas i utrudnia porównanie ofert.

Temat nabrał rozpędu na początku 2025 roku. Ówczesna minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz publicznie zapowiedziała walkę z praktyką nieujawniania cen. Minister (związana z ruchem Polska 2050) ogłosiła, że jej ugrupowanie przygotuje projekt ustawy, który wyeliminuje formułkę „zapytaj o cenę” z ogłoszeń. Projekt rzeczywiście został wniesiony do Sejmu jako inicjatywa poselska klubu Polska 2050–Trzecia Droga i zyskał ponadpartyjne poparcie. W kwietniu 2025 r. Sejm niemal jednogłośnie uchwalił nowelizację ustawy deweloperskiej oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, nakładającą na deweloperów nowe obowiązki informacyjne. W maju Senat zaproponował do niej doprecyzowujące poprawki (m.in. wspomnianą definicję ujawnianej ceny jako ceny z umowy) i 21 maja 2025 r. ustawa została ostatecznie przyjęta przez parlament. Prezydent Andrzej Duda podpisał ją 6 czerwca 2025 r.

Nowe przepisy celowały w zwiększenie transparentności rynku nieruchomości oraz wzmocnienie ochrony konsumentów. Dzięki nim kupujący mieszkania mają mieć łatwiejszy dostęp do pełnej informacji i możliwość świadomego porównywania ofert różnych deweloperów. Ustawodawca wskazywał, że jawność cen umożliwi też śledzenie zmian stawek w czasie, co ograniczy możliwość dowolnego manipulowania ceną w zależności od klienta. Dodatkowo, utworzenie centralnej bazy danych o cenach – bo ustawa przewiduje, że wszyscy deweloperzy będą codziennie przekazywać aktualne dane o ofertach do Ministerstwa Cyfryzacji celem publikacji na publicznym portalu danych – pozwoli obserwować trendy cenowe na rynku pierwotnym w skali całego kraju. Powstanie takiego portalu zapowiadało już Ministerstwo Cyfryzacji, wskazując, że dane o cenach nowych mieszkań będą ogólnodostępne i mogą okazać się cennym źródłem informacji zarówno dla konsumentów, jak i analityków rynku.

Sankcje za nieprzestrzeganie obowiązku

Nowe prawo przewiduje dotkliwe konsekwencje dla deweloperów, którzy nie dostosują się do wymogu jawności cen. Brak prowadzenia wymaganej strony internetowej, niezamieszczenie na niej kompletu informacji czy np. zaniechanie aktualizacji cen w terminie jest traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Mówiąc prościej – urząd antymonopolowy (UOKiK) uznaje takie działanie za szkodliwe dla wszystkich klientów, a nie tylko jednostkowe uchybienie. To otwiera drogę do wszczęcia postępowania administracyjnego przez Prezesa UOKiK, które w razie stwierdzenia naruszenia może zakończyć się karą finansową w wysokości nawet do 10% rocznego obrotu dewelopera. Tak wysoki maksymalny wymiar kary wynika właśnie z zastosowania reżimu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów – identyczne sankcje grożą np. za zmowy cenowe czy inne poważne naruszenia zbiorowych interesów klientów.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już zapowiedział aktywny monitoring rynku pierwotnego pod kątem przestrzegania nowych przepisów. Przedsiębiorcy deweloperscy są obecnie w trakcie wdrażania wymogów, a UOKiK zbiera informacje i sygnały od konsumentów. W zależności od sytuacji, Prezes UOKiK może podejmować działania miękkie (tzw. wystąpienia pokontrolne, wezwania do zmiany praktyk) lub od razu wszczynać formalne postępowania wyjaśniające, a w razie wykrycia uporczywych naruszeń – postępowania właściwe w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Te ostatnie mogą zakończyć się wspomnianymi wysokimi karami administracyjnymi.

Co istotne, każdy konsument może przyczynić się do egzekwowania prawa, zgłaszając nieprawidłowości. UOKiK zachęca, by informować urząd o przypadkach deweloperów, którzy nie publikują cen lub robią to niezgodnie z przepisami. Można to zrobić m.in. mailowo – zgłoszenia dotyczące braku jawności cen można wysyłać na specjalny adres [email protected]. W internecie powstały nawet inicjatywy ułatwiające takie zgłoszenie. Serwis ZglosDewelopera.pl pozwala w kilku krokach wygenerować gotowy formularz zgłoszenia naruszenia do UOKiK.

Społeczna inicjatywa ZgłośDewelopera.pl pomaga konsumentom alarmować UOKiK o przypadkach naruszeń – np. braku ceny w ofercie online czy ukrytych kosztach dodatkowych. Urząd zapowiada dokładne badanie takich sygnałów i nakładanie kar na nieuczciwych deweloperów.

Katalog potencjalnych naruszeń jest szeroki. Oprócz zupełnego braku podanej ceny (czy to ceny 1 m², czy ceny całkowitej lokalu) sankcjonowane będzie także np. nieujawnienie kosztów dodatkowych (gdy deweloper podaje cenę mieszkania osobno, a np. cenę obligatoryjnego miejsca parkingowego dopiero w rozmowie) lub niejasna prezentacja ceny łącznej. Karane może być również opóźnianie aktualizacji cen (ustawa wymaga dokonania zmian najpóźniej w ciągu 24 godzin od zmiany cennika) oraz brak historii cen udostępnionej na stronie. UOKiK przyjrzy się ponadto praktykom marketingowym – jeżeli jakiś deweloper stale reklamuje rzekome promocje, które de facto nie obniżają ceny (tzw. dark patterns, np. ciągłe oznaczanie oferty jako „promocja” mimo braku realnej zmiany ceny), może to zostać uznane za wprowadzanie klientów w błąd i również skutkować interwencją.

Reakcje rynku i środowiska deweloperskiego

Nowe przepisy wprowadzane były w pośpiechu – między uchwaleniem a wejściem w życie minęły niespełna dwa miesiące – co wywołało pewne zamieszanie w branży deweloperskiej. Wielu deweloperów popiera samą ideę jawności cen, jednak zgłaszali oni wątpliwości co do technicznych aspektów wdrożenia ustawy. Jeszcze zanim prezydent złożył podpis pod nowelą, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) wystosował do Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz UOKiK listę pytań, prosząc o pilne wyjaśnienia niejasnych przepisów. Deweloperzy zwracali uwagę na pewne luki legislacyjne – przykładowo niejasne zdefiniowanie pojęcia „własna strona internetowa” (czy wystarczy zakładka na firmowej stronie, czy potrzebna jest oddzielna witryna dla każdej inwestycji?), a także wątpliwości, jak stosować ustawę do sprzedaży gotowych już mieszkań. Według obecnego prawa, umowy deweloperskie dotyczą budów w toku, natomiast sprzedaż gotowych lokali nie wymaga sporządzania prospektu informacyjnego ani korzystania z rachunku powierniczego – czy zatem przedsiębiorcy sprzedający ukończone mieszkania również muszą publikować prospekt i inne informacje? – pytali przedstawiciele branży. Tego typu nieścisłości rodziły obawy, że nawet działając w dobrej wierze, deweloperzy mogą niechcący naruszyć przepisy i narazić się na surowe kary.

PZFD nie ukrywał rozczarowania, że ustawę przyjęto w niedopracowanym brzmieniu. Organizacja określiła ją wręcz jako „dziurawą” i alarmowała, że w pierwotnej wersji mogła ona nie obejmować części transakcji – na etapie prac sejmowych wskazywano, iż sformułowanie art. 19a mogło wykluczać umowy rezerwacyjne i deweloperskie z zakresu obowiązku cenowego. Na szczęście poprawki Senatu zlikwidowały tę potencjalną lukę. Niemniej branża zabiegała o jasne wytyczne. UOKiK i resort rozwoju początkowo odpowiadali, że szczegółowe interpretacje zostaną opracowane, ale samo brzmienie przepisów jest wiążące – i to od deweloperów zależy, by je rzetelnie wypełnić.

W praktyce wielu większych deweloperów zaczęło przygotowania z wyprzedzeniem. Firmy, które dotąd nie ujawniały cen online, wdrożyły zmiany na swoich stronach lub w systemach sprzedażowych. Wielu deweloperów już wcześniej dobrowolnie pokazywało ceny – teraz jednak wszyscy muszą dostosować się do jednolitego standardu prezentacji ofert. Przemysław Dziąg, wice dyrektor generalny PZFD, przyznał w oficjalnym komunikacie związku, że zmiana „uporządkuje sposób komunikowania cen na rynku” i stanie się zrozumiałym dla wszystkich standardem. PZFD zalecił też swoim członkom, aby w okresie przejściowym (czyli zanim ujawnią ceny, jeśli mają na to dodatkowe 2 miesiące) wyraźnie informowali klientów o przyczynie braku cen – np. poprzez komunikat na stronie, że obowiązek jawności cen dla danej inwestycji zacznie obowiązywać od 11 września 2025 r.. Takie podejście ma zapobiec ewentualnemu negatywnemu postrzeganiu firmy przez klientów w tych kilku tygodniach, gdy jedne inwestycje już pokazywały ceny, a inne jeszcze nie.

Nie obyło się bez głosów krytycznych ze strony niektórych analityków rynku. Pojawiły się opinie, że pełna jawność cen może paradoksalnie doprowadzić do wzrostu cen ofertowych. Skoro każdy może zobaczyć stawki u konkurencji, deweloperzy mogą być mniej skorzy do negocjacji indywidualnych rabatów – twierdzą sceptycy. Część ekspertów sugeruje, że niektórzy sprzedawcy mogli nawet podnieść nieco ceny „na zapas”, by uniknąć prezentowania zbyt niskich cen wyjściowych i zostawić sobie margines do ewentualnych promocji. Jednak zwolennicy ustawy odpowiadają, że mechanizmy rynkowe szybko zweryfikują takie działania – klient mający pełen przegląd ofert łatwiej zauważy zawyżoną cenę na tle innych, a wtedy po prostu wybierze tańszą konkurencję. Ponadto obowiązek archiwizacji cen utrudni maskowanie realnych obniżek. Summa summarum, w dłuższej perspektywie to konkurencja o klienta powinna wymuszać rozsądne kształtowanie cen, a nie ich sztuczne podbijanie.

Głos ekspertów i stanowisko UOKiK

Wprowadzenie ustawy o jawności cen mieszkań zostało przychylnie odebrane przez organizacje konsumenckie i rzeczników praw konsumenta. Uznano je za ważny krok w kierunku wzmocnienia pozycji nabywców na rynku pierwotnym. – „Przeciętny konsument nie ma obowiązku posiadania specjalistycznej wiedzy o sposobie pomiaru powierzchni czy zasadach ustalania cen przez deweloperów. Powinien być jasno poinformowany o wszystkich kluczowych elementach oferty jeszcze przed podpisaniem umowy” – podkreśla Bartosz Guss z PZFD. Paradoksalnie słowa te padły w kontekście dyskusji o sposobach mierzenia metrażu mieszkań, ale równie dobrze oddają istotę problemu cen. Cena i metraż to pierwsze elementy oferty, na które klient zwraca uwagę, dlatego muszą być one rzetelnie i transparentnie przedstawiane.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – główny strażnik interesów kupujących – już wcześniej sygnalizował, że brak jawnej ceny może być traktowany jako praktyka naruszająca prawa konsumenta. Jeszcze przed nowelizacją UOKiK wskazywał, że w punkcie sprzedaży detalicznej (biurze sprzedaży) deweloper ma prawny obowiązek podać cenę i jej składniki (zgodnie z przepisami o informowaniu o cenach towarów i usług), a umieszczanie cen w internecie uważał za dobrą praktykę. Teraz, po wejściu nowych przepisów, ta „dobra praktyka” stała się twardym wymogiem prawnym.

Prezes UOKiK Tomasz Chróstny podkreśla, że informacja o cenie za metr kwadratowy i łącznej cenie lokalu jest kluczowa dla decyzji konsumenta, a kupujący powinni otrzymać „niezbędne dane, które pozwolą im ocenić, czy umowa im odpowiada”. Z punktu widzenia Urzędu, konsument jest z reguły słabszą stroną transakcji z deweloperem, dlatego prawo musi stać po jego stronie, wymagając pełnej przejrzystości i rzetelności oferty. UOKiK deklaruje, że będzie stanowczo egzekwować nowe regulacje – już w pierwszych dniach po 11 lipca wszczęto monitoring stron deweloperów. Jak informuje urząd, przedsiębiorcy są w trakcie wdrażania nowych wymagań, polegających przede wszystkim na jasnym i czytelnym przekazywaniu informacji. Tam, gdzie urząd dopatrzy się nieprawidłowości, mogą zostać podjęte interwencje. W grę wchodzą zarówno działania prewencyjne, jak i kary finansowe, jeśli ktoś uporczywie ignorowałby prawo.

Eksperci prawa konsumenckiego zwracają uwagę, że polskie rozwiązania idą nawet dalej niż minimalne standardy unijne. Obowiązek archiwizacji cen i udostępniania historii zmian jest novum, którego domagały się organizacje konsumenckie od dawna – teraz stało się ono częścią obowiązującego prawa. Podobnie rozszerzenie ustawy na podmioty spoza klasycznej definicji dewelopera (np. fundusze czy spółki, które odkupują gotowe mieszkania i sprzedają je dalej jako przedsiębiorcy) zamyka lukę, z której wcześniej można było korzystać, by unikać pewnych obowiązków.

Pierwsze tygodnie obowiązywania nowych przepisów upływają pod znakiem dostosowywania się rynku. Większość firm deweloperskich, objętych prawem od razu 11 lipca, wywiązała się z obowiązków – ceny pojawiły się na ich stronach, często wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami dla klientów. Pozostałe mają czas do 11 września i – jak zapewnia PZFD – intensywnie pracują, by zdążyć na czas. Można się spodziewać, że pełna jawność cen stanie się nowym standardem od września 2025 r.. Dla kupujących oznacza to koniec ery irytujących niepewności. Od teraz każdy zainteresowany zakupem mieszkania może natychmiast sprawdzić cenę oferty w internecie, a jeśli jej nie znajdzie – wie, że deweloper łamie prawo i może to zgłosić odpowiednim organom.

„Tu nie ma co rekomendować. Prawo ma być stosowane.” – skwitowała minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, komentując deklaracje branży deweloperskiej o rzekomej dobrowolnej zmianie praktyk. Jej zdaniem coś, co powinno być normalnym obowiązkiem, przez lata wymagało administracyjnej interwencji. Dziś ta interwencja stała się faktem – jawność cen mieszkań przestała być tylko postulatem, a stała się prawnie egzekwowanym standardem rynkowym.

Źródła:

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2021 poz. 1177, z późn. zm. (art. 19a i 19b dodane ustawą z dnia 21 maja 2025 r.)legalis.pllegalis.pl.
• Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2023 poz. 1682, t.j. (art. 24 ust. 2 – definicja praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów)legalis.pl.
• Komunikat UOKiK z 4 lipca 2025 r. – Deweloperzy pod lupą Prezesa UOKiK (monitoring wdrażania obowiązku ujawniania cen, potencjalne sankcje)infor.pl.
• Polska Agencja Prasowa (PAP) – depesza z 21 maja 2025 r. Sejm za jawnością cen mieszkań (przebieg procesu legislacyjnego, zakres nowych przepisów)polskieradio24.plpolskieradio24.pl.
• Materiały Prawo.pl: omówienie nowelizacji ustawy deweloperskiej z 21.05.2025 r. (zakres obowiązków informacyjnych, archiwizacja cen, sankcje i przepisy przejściowe)legalis.pllegalis.pl.
• Wypowiedzi przedstawicieli PZFD (komunikaty z czerwca-lipca 2025 r.) oraz komentarze ekspertów cytowane w prasie (Gazeta Prawna, TVN24, PolskieRadio24)tvn24.pltvn24.plinfor.pl.